12Oct
2019

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剛剛過去的(de)9月(yue),萬科(ke)度(du)過了自yue)5歲的(de)生日。1984年,在改革開放nuo)睦順敝zhi)中,王石(shi)創辦深圳現代科(ke)教儀器(qi)展銷中心,這就是(shi)萬科(ke)最早的(de)主體,當(dang)時還gou)銥吭諫鉦諤胤  琶隆5年後的(de)今天,萬科(ke)已經成長為中國房地(di)產行業健康發展的(de)典(dian)範(fan),各項(xiang)指標長期(qi)領先領跑,是(shi)當(dang)之(zhi)無(wu)愧的(de)排頭兵。

日zhang)埃 諦輪泄閃0周年之(zhi)際,證(zheng)券時報“壯麗70年 行業排頭兵”大(da)型(xing)系列采訪活動走進(jin)萬科(ke),證(zheng)券時報社長、總(zong)編輯何偉一行與萬科(ke)集團董事會主席郁(yu)亮進(jin)行了一場深度(du)對話。

時代

萬科(ke)誕生于(yu)改革開放前沿的(de)深圳,與特區共(gong)成長。

1984年9月(yue)21日,深圳現代科(ke)教儀器(qi)展銷中心正式成立,王石(shi)任總(zong)經理。在此(ci)之(zhi)前,王石(shi)在深圳主要做(zuo)的(de)事是(shi)“倒賣”玉米。展銷中心的(de)業務模式jie)脛zhi)相似,收取內(na)地(di)企業的(de)定金後向港商訂貨(huo),貨(huo)到深圳後買方付清余(yu)款提貨(huo),展銷中心收到款之(zhi)後再(zai)付給供(gong)貨(huo)商。可(ke)以這麼理解,展銷中心是(shi)qie)患銥緹趁騁墜 荊 de)出現有(you)其特定的(de)歷史背(bei)景。1988年,在幾經更名之(zhi)後,展銷中心才(cai)正式確(que)fan) 吧鉦諭蚩ke)企業股份有(you)限(xian)公司”的(de)名字。

也是(shi)在1988年,萬科(ke)通過參加深圳的(de)土地(di)拍賣,進(jin)入(ru)了房地(di)產市場。當(dang)時的(de)深圳,非建(jian)築行業的(de)企業要想進(jin)入(ru)房地(di)產開發必(bi)須通過招xing)侗輳 na)到土地(di)才(cai)批(pi)給單項(xiang)開發權。當(dang)年11月(yue),萬科(ke)以2000萬元的(de)天價競得深圳威登別墅地(di)塊(kuai),樓(lou)面地(di)價高(gao)過了周圍住宅平均售價。一個月(yue)後,萬科(ke)又以勇猛之(zhi)勢(shi)奪(duo)得深圳天景地(di)塊(kuai)。至此(ci),萬科(ke)才(cai)成立房地(di)產經營部,算是(shi)正式進(jin)軍(jun)了房地(di)產行業。

早期(qi)的(de)萬科(ke),實(shi)施的(de)是(shi)多元化和跨地(di)域(yu)經營戰略(lue),實(shi)現了極速的(de)擴張,也因野蠻(man)生長帶來了諸多問題(ti)。那時的(de)萬科(ke),業務涵蓋商貿、影視廣告、工業制造、房地(di)產、股權投資shi)攘 yu),營收迅速增長,但資源過度(du)que)稚  狗縵漳芰 先酢993年開始,萬科(ke)確(que)立了專業化發展道(dao)路,方向是(shi)房地(di)產。直(zhi)到21世紀初,萬科(ke)才(cai)逐漸完成其它業務的(de)剝離(li),成為一家專業的(de)房地(di)產開發企業。

沒有(you)成功(gong)的(de)企業dan) 揮you)時代的(de)企業。進(jin)入(ru)房地(di)產市場30年,受益于(yu)時代的(de)發展、改革的(de)紅利、城鎮化進(jin)程的(de)mu)鈾僖約(yue)白隕砦冉〉de)經營,萬科(ke)取得了引人(ren)注目的(de)成就。

以萬科(ke)上市以來的(de)數據分析︰營業收入(ru)方面,1991年為4.23億(yi)元,2018年達到2976.79億(yi)元,增長了704倍,復(fu)合xian)齔?試yue)27%;淨利潤方面,1991年為2614萬元,2018年達到337.73億(yi)元,增長了1292倍,復(fu)合xian)齔?試yue)30%。2019年上半年,萬科(ke)營業收入(ru)1393.2億(yi)元,淨利潤118.42億(yi)元,均同比(bi)增長了約(yue)30%,繼續(xu)保(bao)持了穩健的(de)增速。萬科(ke)還有(you)一項(xiang)紀錄(lu),上市以來從未虧(kui)損(sun),是(shi)所(suo)有(you)A股公司ju)諧中xu)盈(ying)利年限(xian)最長的(de)。

(單位︰億(yi)元)

在2000年左右,福布斯還評(ping)選萬科(ke)為最佳小型(xing)企業。僅僅10余(yu)年後的(de)2016年,萬科(ke)就入(ru)圍了《財富》世界500強,排在第356位。之(zhi)後,萬科(ke)連續(xu)4年上榜,2019年的(de)排名已經升至254位。在銷售規(gui)模上,萬科(ke)也bo)?qi)佔據行業龍頭地(di)位,2018年度(du)實(shi)現合xian)yue)銷售超6000億(yi)元,今年前9個月(yue)這一數字達到4756億(yi)元。

如今的(de)萬科(ke),房地(di)產開發業務進(jin)入(ru)國內(na)70余(yu)個重點城市,在其中近20個城市中市場排名第一,約(yue)40個城市中排名前三。除房地(di)產開發業務外(wai),萬科(ke)物業服務板(ban)塊(kuai)今年全年的(de)收入(ru)有(you)xing)黃00億(yi)元,成長為新的(de)BG(事業集團);租賃住宅業務覆蓋35個城市,累積開業約(yue)9萬間,開業6個月(yue)lu)耙隕舷xiang)目的(de)平均出租率超過90%;以印力集團pao)魑 教  桃悼  刖  滴窆芾礱婊 350萬平方米,購物中心整體出租率約(yue)97%;物流倉儲業務進(jin)駐(zhu)44個城市,可(ke)租賃ga)鏌檔de)建(jian)築面積約(yue)1000萬平方米,行業第一。此(ci)外(wai),萬科(ke)的(de)業務版圖(tu)還包括冰雪度(du)假、教育、養老等。

信心

今年7月(yue)30日,中共(gong)中央政治局(ju)召開會議,要求“堅持房子是(shi)用來住的(de)、不是(shi)用來炒的(de)定位,落(luo)實(shi)房地(di)產長效管理機(ji)制,不將房地(di)產作為短期(qi)刺(ci)激(ji)經濟(ji)的(de)手段(duan)。”其中,“不將房地(di)產作為短期(qi)刺(ci)激(ji)經濟(ji)的(de)手段(duan)”為首次出現,引發業de)na)廣泛討論(lun),悲觀(guan)情緒開始蔓延。

郁(yu)亮接(jie)受證(zheng)券時報記者采訪

“730會議告訴我們(men),中央建(jian)立長效機(ji)制的(de)決(jue)心mu)岫 灰yi),並(bing)會加快落(luo)實(shi)。”郁(yu)亮對證(zheng)券時報記者表示(shi),“這意味著(zhou)行業長期(qi)發展的(de)政策環境是(shi)穩定的(de),不會大(da)起大(da)落(luo)。”郁(yu)亮還對證(zheng)券時報記者表示(shi),萬科(ke)不存在僥幸心理,穩定的(de)政策預期(qi)有(you)利于(yu)行業健康發展,這對企業是(shi)件(jian)好事。

“政策穩定的(de)一個明(ming)顯(xian)好處是(shi),企業做(zuo)市場預測、做(zuo)發展gou)婊 尤rong)易。”郁(yu)亮如是(shi)舉例。

其實(shi)dan) 諶? 擄 曛兩衲晟習 輳 蚩ke)對待(dai)行業都是(shi)最謹慎的(de)那qie)桓觥H?月(yue)份,萬科(ke)在秋季例會現場打出“活下去”字樣;今年初,郁(yu)亮在萬科(ke)2019年度(du)目標與行動溝通會正式提出“收斂聚焦,提升鞏固(gu)基本盤”。3月(yue)底,萬科(ke)在披露(lu)的(de)2018年年度(du)報告開篇(pian)的(de)《致股東》中,強調行業當(dang)前仍處于(yu)白銀時代,即便剛剛過去的(de)一年各項(xiang)指標(銷售面積、銷售金額、投資、開工等)幾fu)hu)都創出了歷史新高(gao)。這封《致股東》行文具有(you)明(ming)顯(xian)的(de)郁(yu)亮風格(ge),他(ta)在這里(li)強調行業的(de)機(ji)遇與挑戰。郁(yu)亮認(ren)為,市場單邊快速上漲(zhang)的(de)時代已經結(jie)束,行業整體快速擴張nuo)氖貝慘壓? 衷諉娑緣de)是(shi)qie)桓齦啾bian)、更細膩、競爭更激(ji)烈且(qie)需要更高(gao)技術含(han)量的(de)時代。

高(gao)歌猛進(jin)之(zhi)時提示(shi)風險,陷(xian)入(ru)悲觀(guan)之(zhi)際傳遞信心,這一切源自萬科(ke)對行業清醒的(de)認(ren)識。

郁(yu)亮對證(zheng)券時報記者分析了房地(di)產行業長期(qi)、中期(qi)、近期(qi)所(suo)面臨的(de)影響因素。郁(yu)亮說dan) ?qi)來看,對包括房地(di)產在內(na)的(de)各行各業影響最大(da)的(de)是(shi)人(ren)口問題(ti)。郁(yu)亮列舉了一組數字︰我國的(de)90後、00後(當(dang)前9歲~29歲的(de)人(ren))比(bi)70後、80後(當(dang)前30歲~49歲的(de)人(ren))少了8200萬人(ren),且(qie)2018年新出生1523萬人(ren),比(bi)2017年少了200萬人(ren)。郁(yu)亮對此(ci)song)罡杏you)慮(lv),客戶將越來越稀缺bao) qie)要求越來越高(gao)。

中期(qi)影響因素,包括前文提及的(de)政策環境,預期(qi)是(shi)穩定的(de)。但是(shi),行業如何演變(bian)面對高(gao)度(du)的(de)不確(que)fan)ㄐ浴Syu)亮對證(zheng)券時報記者表示(shi),中國經濟(ji)與世界經濟(ji)高(gao)度(du)融合、相互影響,在全球負(fu)利率時代下,市場以yue)白什鄹ge)走勢(shi)等都是(shi)難以確(que)fan) de)問題(ti)。而短期(qi)內(na)對房地(di)產行業產生較大(da)影響是(shi)市場因素,比(bi)如上海、深圳等地(di)甲級寫字樓(lou)空置(zhi)率提高(gao)。郁(yu)亮認(ren)為,短期(qi)來看市場壓力較大(da)。

但行業還是(shi)有(you)機(ji)會的(de),郁(yu)亮對此(ci)充滿信心,“行業仍存在不平衡、不充分的(de)問題(ti),其中包含(han)發展機(ji)遇”。郁(yu)亮舉例說dan) 醒 岢觥白夤翰bing)舉”bao) 搿骯骸畢啾bi)“租”是(shi)短板(ban),這就是(shi)不平衡;而不充分也表現在很(hen)多方面,包括當(dang)前客戶的(de)很(hen)多需求還沒有(you)被滿足。

面對未來的(de)不確(que)fan)ㄐ裕 蚩ke)的(de)做(zuo)法是(shi)苦練基本功(gong)。“就好比(bi)運動員bao) zhi)前知(zhi)道(dao)要跑馬拉松(song),可(ke)以針對性訓練,現在卻不知(zhi)道(dao)未來需要長跑還是(shi)短跑。”郁(yu)亮對證(zheng)券時報記者表示(shi),“怎(zen)樣才(cai)能應對不同的(de)項(xiang)目?第一,心肺功(gong)能好,也就是(shi)發動機(ji)要好,要快能快、要慢能慢;第二要練好核心力量,這樣怎(zen)麼跑都不會太差。萬科(ke)當(dang)前在做(zuo)業務梳理和組織(zhi)重建(jian),就是(shi)希望通過‘減脂、增肌、活血’等舉措,擁(yong)有(you)一個更健康的(de)身體。”

擔(dan)當(dang)

在萬科(ke)位于(yu)深圳市中心辦公地(di)的(de)一樓(lou)掛著(zhou)8個字,“大(da)道(dao)當(dang)bi)合伙奮斗(dou)”。郁(yu)亮對證(zheng)券時報記者表示(shi),“過去幾年萬科(ke)經歷股權事lu)jian)團隊(dui)依(yi)然穩定,公司業績(ji)持續(xu)向好,靠的(de)就是(shi)事業合伙人(ren)制度(du)。”

共(gong)識、共(gong)創、共(gong)擔(dan)、共(gong)享,是(shi)萬科(ke)事業合伙人(ren)制度(du)的(de)精(jing)髓(sui)。

“職業經理人(ren)制度(du)存在一些短板(ban)”bao) yu)亮說dan) 襖習ban)投資shi)笠抵zhi)後要對所(suo)有(you)結(jie)果承(cheng)擔(dan)責任,包括虧(kui)錢;而為老板(ban)打工的(de)職業經理人(ren)則不會虧(kui)錢,頂多沒有(you)獎金。”郁(yu)亮認(ren)為,純粹的(de)職業經理人(ren)與老板(ban)之(zhi)間缺少了連接(jie)yong)畝 鰨  gong)創、共(gong)享,卻沒有(you)共(gong)擔(dan)。

萬科(ke)對事業合伙人(ren)強調的(de)是(shi)劣後擔(dan)當(dang)。“首先要有(you)共(gong)識,然後是(shi)共(gong)創,不創造什麼都ji)揮you)。”郁(yu)亮向證(zheng)券時報記者介紹,“接(jie)下來要能共(gong)擔(dan)責任和風險,最後才(cai)是(shi)共(gong)享。”例如萬科(ke)為公司內(na)部每個跟投項(xiang)目都設置(zhi)了基礎回報率,超出的(de)部分zhi)cai)能參與分配。

與投資者共(gong)擔(dan),亦是(shi)事業合伙人(ren)制度(du)的(de)應有(you)之(zhi)義。“萬科(ke)之(zhi)前業績(ji)很(hen)好,但股價比(bi)較低,股東對公司有(you)意見。”郁(yu)亮對證(zheng)券時報記者表示(shi),“現在通過事業合伙人(ren)集體持股,我們(men)和投資者一樣,股價下跌(die)也要承(cheng)擔(dan)損(sun)失。”郁(yu)亮強調,事業合伙人(ren)制度(du)最核心的(de)維(wei)度(du)就是(shi)qie)ru)共(gong)擔(dan)精(jing)神(shen)。“萬科(ke)的(de)事業合伙人(ren)制度(du)並(bing)不是(shi)qie)幌xiang)福利制度(du),它是(shi)qie)話閹 薪# 喚鍪shi)激(ji)勵(li),更是(shi)約(yue)束。”

9月(yue)中旬,萬科(ke)發布集團全體郵件(jian),任命了集團首zhou)P(核心合伙人(ren))成員。9月(yue)底,萬科(ke)召開的(de)2019年秋季例會上,主要的(de)參與者即是(shi)這批(pi)GP,人(ren)數並(bing)不多。萬科(ke)今年秋季例會的(de)主題(ti)是(shi)“組織(zhi)塑型(xing),健康發展”。《萬科(ke)周刊》將此(ci)次例會與2014年的(de)春季例會相提並(bing)論(lun),正是(shi)那次會議的(de)主題(ti)板(ban)上寫著(zhou)五個大(da)字“事業合伙人(ren)”。

“今天的(de)mu) P是(shi)萬科(ke)最核心的(de)力量”。郁(yu)亮說dan) 叭綣P成員相互之(zhi)間不認(ren)識、不了解、缺乏溝通,萬科(ke)很(hen)難成為一個整體組織(zhi)。”為了更好地(di)與GP交(jiao)流,他(ta)直(zhi)接(jie)拉了個微(wei)信工作群,邀請(qing)所(suo)有(you)GP加入(ru)。

萬科(ke)塑型(xing)開始,則將總(zong)部原(yuan)有(you)的(de)10余(yu)個部門變(bian)為三大(da)中心,精(jing)簡組織(zhi)層級,明(ming)確(que)合理人(ren)員結(jie)構(gou),為員工創造更多復(fu)合發展機(ji)會。2019年,基于(yu)“收斂聚焦,鞏固(gu)提升基本盤”的(de)要求,以打造“矢量組織(zhi)、冠軍(jun)組織(zhi)、韌性組織(zhi)”為目標,萬科(ke)全面推進(jin)組織(zhi)重建(jian)與事人(ren)匹配工作。這一切,都建(jian)立在萬科(ke)在過往事業合伙人(ren)制度(du)實(shi)踐探索成果的(de)基礎之(zhi)上。

感激(ji)

“萬科(ke)是(shi)資本市場活化石(shi)”bao) 訃壩胱時臼諧〉de)關(guan)系dan) yu)亮充滿感激(ji),“沒有(you)資本市場,就沒有(you)xing)蚩ke)的(de)今天。”

曾經做(zuo)過董秘的(de)郁(yu)亮也有(you)一個小小的(de)遺憾,萬科(ke)從來沒有(you)辦過上市儀式,他(ta)半開玩笑的(de)說要找(zhao)機(ji)會補上。“有(you)個問題(ti)困擾我,萬科(ke)是(shi)幾時上市的(de)?照(zhao)理說dao)泛hen)清楚(chu)。”郁(yu)亮將問題(ti)拋(pao)給證(zheng)券時報記者,“1988年萬科(ke)發股票就有(you)櫃(gui)台交(jiao)易,1990年底深交(jiao)所(suo)才(cai)成立,那你(ni)說我們(men)是(shi)什麼時候上市的(de)呢(ne)?”

1986年,深圳推行國營企業股份化試點。之(zhi)後,王石(shi)力排眾議,推進(jin)公司改制事宜(yi)。1988年11月(yue),在經歷諸多波折之(zhi)後,萬科(ke)的(de)股份化改造方案終于(yu)被批(pi)準。1988年12月(yue)6日,萬科(ke)召開了第一次發起股東會議,通過《公司章程》等決(jue)議。同年12月(yue)27日,萬科(ke)在《深圳特區報》刊登招股通函(han)。這一次公開發售股票bao) 蚩ke)募(mu)集了song)緇嶙式800萬元,主要投向了工業生產、進(jin)出口貿易和房地(di)產開發,公司資產及經營規(gui)模迅速擴大(da)。

1990年12月(yue),深交(jiao)所(suo)成立。1991年1月(yue)29日,萬科(ke)的(de)股票正式在深交(jiao)所(suo)掛牌交(jiao)易。上市以來,萬科(ke)漲(zhang)幅不俗,論(lun)賺(zhuan)錢效應在A股排名前列。萬科(ke)還堅持zhi)磕?趾歟 shi)A股上市公司ju)諧中xu)現金分紅年限(xian)最長的(de),累積金額達到573.6億(yi)元,遠超累積股權融資額(261億(yi)元)。

“萬科(ke)從資本市場拿(na)了260多億(yi)元,但現金分紅了570多億(yi)元,好像是(shi)萬科(ke)做(zuo)得貢獻(xian)更大(da)。”郁(yu)亮對證(zheng)券時報記者表示(shi),“但回過頭來看,如果沒有(you)過去多年拿(na)的(de)260多億(yi),會有(you)xing)蚩ke)的(de)今天嗎?不會。”

1993年4月(yue),萬科(ke)順利完成B股的(de)發行,籌措資金4.5億(yi)港元。這對萬科(ke)的(de)發展起到了至關(guan)重要的(de)作用,現在提及此(ci)事,郁(yu)亮仍難掩激(ji)動,“這是(shi)很(hen)大(da)一筆shi)  jiu)了我們(men)的(de)命。”bi)蛭 993年6月(yue),國家開始宏觀(guan)調控,財政貨(huo)幣(bi)政策適度(du)縮緊,房地(di)產行業遭遇寒流。萬科(ke)在此(ci)之(zhi)前獲得上述資金,使其順利度(du)過行業寒冬。也正是(shi)靠著(zhou)這筆shi)  蚩ke)在房地(di)產市場攻(gong)城略(lue)地(di),實(shi)施跨地(di)域(yu)戰略(lue),獲得了發展優勢(shi)。

王石(shi)曾說dan)  股不僅讓萬科(ke)獲得資金,還讓公司從國際成熟投資人(ren)的(de)角度(du)來審(shen)視業務架構(gou)是(shi)否(fu)合理。當(dang)年,萬科(ke)業務遍及13個行業dan) 韝靄ban)塊(kuai)都在賺(zhuan)錢。然而,承(cheng)銷B股的(de)香港渣打(亞洲)有(you)限(xian)公司時bi)胃倍 履鞠杳ming)確(que)提出疑問,萬科(ke)的(de)主營業務是(shi)什麼?這一問題(ti)令當(dang)時的(de)王石(shi)極為尷xian)危 倉zhi)接(jie)促進(jin)了萬科(ke)後續(xu)向專業化的(de)轉型(xing)。

2006年,萬科(ke)非公開發行A股募(mu)集資金42億(yi)元,投向北京、上海、廈門、武漢等地(di)8個房地(di)產開發項(xiang)目。2007年,萬科(ke)公開增發A股募(mu)集資金100億(yi)元,投向了廣州、杭州、上海、南京等地(di)11個房地(di)產開發項(xiang)目。當(dang)時的(de)房地(di)產行業在宏觀(guan)調控下陷(xian)入(ru)低迷(mi),即將到來的(de)2008年降至冰點,萬科(ke)再(zai)一次通過資本市場獲得了寶貴(gui)的(de)、充足的(de)資金。2014年,萬科(ke)B股轉H股順利完成。“這其實(shi)很(hen)不容(rong)易,因為當(dang)時萬科(ke)B股的(de)股價比(bi)A股還要高(gao)。”郁(yu)亮對證(zheng)券時報記者感概。

郁(yu)亮對資本市場很(hen)有(you)感情。“借助資本市場萬科(ke)才(cai)得以騰飛,也獲得了國際投資者的(de)認(ren)可(ke)。”郁(yu)亮對證(zheng)券時報記者表示(shi),“沒有(you)資本市場當(dang)年的(de)包容(rong),就沒有(you)xing)蚩ke)的(de)今天;沒有(you)資本市場後來的(de)規(gui)範(fan)dui)胙細ge)要求,也沒有(you)xing)蚩ke)的(de)今天。”

19NOVEMBER
2019

合肥現“譽霸”養老xian)/h1>

在合肥四里(li)河路萬科(ke)森林公園小區的(de)萬頤廬園長者照(zhao)料中心,平均年齡85歲的(de)老人(ren)快樂地(di)生活在一起。最近,一則消息在老人(ren)間不脛而走——100人(ren)不到的(de)養老xian)海 you)15位獲得...

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